Môžem urobiť v polyfunkčnej budove byty?
Vlastním budovu s pozemkom na okraji mesta, vedľa je Tesco a malá autobusová stanica. Budova je zapísaná v LV pod č. 20 Iná budova resp prevádzková budova. Sú v nej vybudované dva byty na základe stavebného povolenia ktoré sú aj riadne zapísané v LV. Ďalej sú tam zapísané nebytové priestory je ich viac. Ja mám zámer že by som chcel v týchto nebytových priestoroch vytvoriť malé bytové jednotky so samostatnými vchodmi a meračmi energií ktoré budú riadne zapísané v LV, je tam kanalizácia, voda, skrátka chcem prerobiť túto budovu na bytový dom. Neviem vôbec čo k tomu potrebujem okrem projektu samozrejme. Dnes som bol na mestskom úrade a povedali mi že tam územný plán nedovoľuje byty na trvalé bývanie tak nechápem ako mohli dovoliť predchádzajúcemu majiteľovi postaviť tam dva byty na základe riadneho stavebného povolenia v roku 2013. Na mestskom úrade sa nebránia tomu že by zmenili územný plán ale je to zdĺhavé preto sa pýtam ako by sa dalo aspoň čiastočne začať stavať napadlo ma či by som nepožiadal zatiaľ o prerobenie na byty na menšej ploche ako je jedna polovica plochy budovy a stále by to zostalo ako polyfunkcná budova a podľa mňa by to neovplyvnilo územný plán. Neviem či mám pravdu nie som znalý stavebníctva. Ide o to že som vybavil pôžičku a zohnal robotníkov a myslel som že ,,však aký problém však nejdem stavať nič nové (základy) tak stačí ohlasovacia povinnosť,, no a už je problém. Ďakujem za odpoveďZaradenie otázky: Začíname stavať
Zodpovedané
- Lodné kontajnery na sebe
- Geometrický plan
- Poľná cesta
- Nezrealizovaná obslužná cesta k rodinným domom, dokedy?
- Zobytnenie podkrovia
- Ako sa vysporiadať s nízkymi základmi čo najlepšie?
- Betónovanie dna vodného toku. Je to v poriadku?
- Susedova garáž na hranici pozemku. Mohol ju tam postaviť?
- Zlegalizovanie drobnej stavby
- Rekonštrukcia bytu a neplánovaná stavba priečok nanovo a ohlásenie
Odpovede (4)
Zdravím Vás a k Vašej otázke uvediem následovné. Stavbu je možné užívať len na účel, ktorý je uvedený v kolaudačnom rozhodnutí. Na zmenu účelu užívania stavby je potrebné povolenie stavebného úradu. Vo Vašom prípade by sa jednalo o zmenu v užívaní stavby, ktorá si vyžaduje stavebné úpravy budovy, ktorými by vznikli byty. Nepíšete bližšie, čo bude predmetom potrebných stavebných úprav, ktoré podľa rozsahu podliehajú povoleniu, ktoré stavebný úrad prerokuje buď v spojenom konaní s konaním o zmene v užívaní stavby, alebo v samostatnom stav. konaní a následne v novom kolaudačnom konaní uvedie nový účel užívania stavby (viď. § 85 stav. zákona). Čo sa týka definície nebytovej budovy - v tomto prípade nebytového domu, okrem Vami uvedenej hraničnej podmienky (menej ako polovica podlahovej plochy) musí byť dodržaná aj podmienka, že v jednom vchode z verejnej kom. môžu byť max. 3 byty (4 byty a viac už je bytový dom). Pri povoľovaní zmeny stavby a zmeny v užívaní stavby je rozhodujúce, či sa jedná o jednoduchú stavbu, alebo stavbu, ktorá ma viac ako 1. NP s podkrovím, počet vchodov a b.j. atď. Od toho sa odvíja okruh dotknutých orgánov, od ktorých je potrebné vyjadrenie k uvedenej veci. Buď poskytnete viac podkladov o exist. stavbe a navrhovanom riešení, aby sme mohli dať viac informácii, alebo budete sa budete informovať a konzultovať so stavebným úradom podľa konkrétnych podkladov, čo všetko Vám bude treba. Viac info o bytových budovách máte aj v § 43b stav. zákona. Počas vybavovania a uskutočňovania zmien v 1. et. - zvýšenie počtu bytov v nebytovej budove v medziach SZ by ste zároveň rozbehli dlhodobý proces zmeny ÚP tým, že by ste dali podnet na zmenu platného ÚP, ktorá sa týka zmeny účelu využitia exist. plôch na plochy na bývania, t. .č polyfunkcia..
Dobrý deň
Ďakujem veľmi pekne za odpoveď. Tak chcem teda ešte upresniť stavebné úpravy ktoré by sa robili len v prípade vytvorenia nových 6 bytov k existujúcim dvom aby z toho nebol bytový dom. (aspoň dočasne kým sa nezmení ÚP čo je nadlho a čas nemám) Predovšetkým celý dom stojí na súkromnom pozemku a nie je tam verejná komunikácia resp. ide okolo tohto pozemku ale vstupy do budovy sú zo súkromného pozemku. Dva už existujúce byty majú jeden samostatný vchod (zo západu) a sú na 1 nadzemnom podlaží kde vedie schodisko) Toto všetko je už riadne skolaudované a zapísané aj na LV. Ďalšie dva byty ktoré by sa vytvorili z terajších garáží by mali každý jeden samostatný vchod (zo západu ale každý priamo z pozemku) čiže sú na prízemí pod už existujúcimi dvoma bytmi. Ďalšie štyri byty by sa vytvorili takisto na prízemí pod už tými spomínanými dvoma bytmi (tie dva na 1 poschodí majú dokopy 250m2 takže pod nimi sa urobí spolu 6 ks malých bytov po cca 40m2) Tieto 4 ks bytov budú oproti sebe zrkadlovo a vždy 2 byty z jednej strany budú mať jeden spoločný vchod z pozemku (zo severu)a druhú dva z opačnej strany (z juhu). Budova ďalej pokračuje smerom na východ kde sú kancelárske priestory kde je vchod z východu a v strede budovy sú ešte garáže so samostatnými vchodmi zo severu a z juhu. Teraz mi ide naozaj o to či by som fakt musel pri vytvorení takto situovaných 6 nových bytov žiadať zmenu platného UP a zmenu v užívaní stavby. Čo sa týka podlahovej plochy tak byty budú na menšej ploche ako 50% celej budovy (tá má okolo 1260m2) ide len o tie počty a tie vchody ako to myslí vlastne zákon pretože tu bude 5 vchodov a 8 bytov a 3 vchody budú mať po 2 byty a dva chody po jednom byte a vchody nebudú z verejnej komunikácie ale zo súkromného pozemku čo asi nehrá veľkú úlohu myslím. Všetky stavebné úpravy sa budú týkať len vybudovania priečok,izolácií, prerobenie rozvodov kanalizácií, el. rozvodov, vody, všetky merania budú podružné už k existujúcej budove ktorá má el. kúrenie a prípojku vody a kanalizácie, takže samotné stavebné úpravy sú minimálne pretože už na týmito 6 bytmi sú dva existujúce.
Chcem sa teda opýtať čo je naozaj potrebné urobiť je nutné stavebné povolenie, je nutná zmena UP, je nutná zmena účelu stavby?
Ak treba môžem niekam zaslať výkresy a plány.
Ďakujem veľmi pekne za odpoveď
Prikladám projekt.
Priložené dokumenty:Pekný deň prajem. Z Vášho popisu technického riešenia a priloženého pôdorysu budovy sa dá usúdiť, že uvažovaná zmena nebytovej stavby nebude spĺňať podmienku § 43b ods. 2 stav. zákona cit. "Bytový dom je budova určená na bývanie pozostávajúca zo štyroch a z viacerých bytov so spoločným hlavným vstupom z verejnej komunikácie", čo by malo byť vo Váš prospech. Predpokladám, že súkromný pozemok okolo budovy, ktorý je susedným k verejnej komunikácii nie je oplotený a nemá jeden hlavný vstup od verejnej kom. Podľa cestného zákona verejné komunikácie sú tie, ktoré nie sú v uzavretých areáloch, čiže aj účelová komunikácia - chodník k vchodom budovy bude spĺňať podmienku podľa CZ aj SZ. Ako stavebník musíte preukázať vlastnícky, alebo iný doklad k súkromnému pozemku, na ktorom budú vybudované komunikácie pre peších - chodníky.
Z popisu ďalej vyplýva, že zrejme dôjde k zrušeniu garážových dverí v obvodovom murive, čím sa v dôsledku nevyhnutných stavebných úprav zmení aj vzhľad stavby (či je to podstatná zmena vzhľadu stavby posúdi prísl. stav. úrad). Plánované stavebné úpravy nespĺňajú podmienku § 55 ods. 2 písm. c), na ktoré postačuje ohlásenie a podliehajú stavebnému povoleniu (mení sa spôsob užívania časti stavby).
V rámci PD zmeny stavby je potrebné doriešiť aj chodníky k jednotlivých vchodom aj keď predpokladám, že v rámci pôvodnej stavby boli vybudované nejaké spevnené plochy. Ďalej bude potrebné navrhnúť k b.j. dopravné odstavné plochy pre mot. vozidla v počte podľa platnej STN, resp. počet státí pri budove musí vyhovovať STN (nebytová + bytová časť), pričom sa posudzujú samostatne.
Preto odporúčam vypracovať PD zmeny stavby v rozsahu pre stavebné povolenie a požiadať SÚ o povolenie zmeny stavby. K PD bude treba zaiste vyj. správcov inž. sietí. Po dokončení zmeny časti stavby je potrebné podať návrh na vydanie kolaudačného rozh. - § 76 ods. 1 SZ.
Odporúčam Vám zájsť ešte raz na stav., úrad a informovať sa o vyššie popisovaných možnostiach a zároveň sa informujte na dotknuté orgány, od ktorých potrebujete vyj. k PD zmeny stavby.